상생임대 주택과 세제혜택

 

상생임대 주택의 정의 및 활성화 방안 

임대인 : 다양한 양도소득세 세제혜택
임차인 : 큰 임대료 인상 없이 주거안정 보장 

임대인과 임차인이 서로 상생할 수 있는 임대주택을 의미합니다. 

 

즉 임대인 입장에서는 상생 임대주택의 요건을 갖췄을 때 비과세, 장기보유 특별공제의 세제혜택을 적용받을 수 있고 임차인은 큰 임대료 없이 (직전 임대료 대비 5% 범위 내에서 임대료를 인상하여) 주거 안정을 보장받을 수 있는 임대인과 임차인이 상생하여 같이 생활할 수 있는 같이 혜택을 볼 수 있는 임대주택이 상생 임대주택입니다. 

 

상생임대 주택의 조건

1.  직전 임대차 계약이 있어야 한다. 
    - 직전 임대차 계약의 임대 기간은 1년 6개월 이상이어야 한다.
2. 상생 임대차 계약 시 임대료, 보증금, 월세 등은 직전 임대차 보증금 및 월세의 5% 이내야 해당하여야 한다.
3. 임대차 계약의 계일일이 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 30 사이에 체결되어야 한다.
   - 직전 임대차 계약과 상생 임대차 계약의 임대인이 동일인이어야 한다.
4. 지방자치 단체 임대주택 등록 세무서 사업자등록 여부와는 무관하다. 
   
   

기존주택 소유자와 신규주택 취득자가 상생임대주택에 해당하기 위한 조건 

1). 기존주택 소유자 

기존부터 주택을 소유하고 있고 임대를 계속하고 있는 분 같은 경우에는
2021년 12월 20일부터 2014년 12월 30일까지 상생 임대차 계약만 체결하고  2년만 지나면 그 주택을 양도했었을 때 상생 임대주택으로 인한 세제 혜택을 적용받을 수 있습니다. 

2). 신규 주택 취득자의 경우 

신규 주택 취득자의 경우에는 기존 주택 소유자에 비해  플러스 2년 즉 4년의 기간이 소요될 수 있습니다. 상생 임대주택 임대 기간이 2024년 12월 31일이기 때문에 만약 이 상생 임대주택의 세제 혜택을 적용받고자 하는  사람은 직전 임대차 계약 1년 6개월의 요건을 충족해야만 세제 혜택을 받을 수 있으므로 1.6년 + 2년 통상 4년 정도는 계획을 잡아야 합니다. 

상생임대주택 요건 완화 및 세제혜택 강화

구분		종전	개정
직전 임대차 계약	계약 체결일	주택 취득 후 임대차계약 체결
	임대기간	1년 6개월 이상
상생 임대차 계약	기준시가	임대개시일 현재 기준시가 9억원 이하	-
	주택수	1세대 1주택	-
	계약 체결일	2021.12.20-2022.12.31	2021.12.20-2024.12.31
	임대기간	2년 이상
	증액제한	직전 임대차계약 대비 임대료등 증가율 5% 이내

                         ▼                                                                  ▼                                                          ▼

거주기간 인정

2년 거주요건 중 1년 인정

2년 거주요건 모두 인정

 

상생임대 양도소득세 세제혜택

위와 같은 요건을 충족했을 시 받을 수 있는 세제 혜택은 다음과 같습니다. 

• 1세대 1 주택 비과세 : 판정 시 거주요건 배제
• 장기보유 특별공제 :  4% 장기보유특별공제율 적용
• 거주주택 비과세 : 임대주택을 보유한 상태에서 상생임대주택 양도 시 거주주택 비과세 특례적용 

1) 1세대 1주택 비과세 거주요건 배제 

구 분		세 부 내 용
세대요건	1세대	- 거주자와 그 배우가가 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족 - 가족의 범위 : 거주자와 배우자의 직계존비속(그 배우자 포함) 및 형제자매 - 1세대는 해당여부를 양도일 현재를 기준으로 판정
주택요건	1주택	상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 건축물 대장 등 공부상 용도가 아니라 실제로 사용 용도로 판정
보유요건	2년이상 보유	- 모든 주택에 적용 - 해당 주택 취득일로부터 양도일까지 2년이상 보유
거주요건	2년이상 거주	- 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택으로서 취득일 현재 조정대상지역에 소재한  주택에 한하여 적용  - 보유기간(취득일로부터 양도일까지) 중 2년 이상 거주

● 1세대 1주택 비과세 거주요건 관련 주요 내용

• 1세대 1 주택 비과세 판단 시 거주요건 적용 여부 

2017.08.02 이전  취득한 주택	2017.08.03 이후 취득한 주택
	취득일 현재 비조정 대상지역	취득일 현재 조정대상 지역
거주요건 미적용		거주요건 적용

• 1세대 1주택 비과세 거주요건 적용 여부 판정 시기 : 취득일 현재를 기준으로 판단 

취득일 현재		양도일 현재		거주요건
비조정 대상지역	▶	조정대상지역	=	비적용
조정대상지역	▶	비조정대상지역	=	적용

2) 장기보유 특별공제율 적용 

장기보유 특별공제란? 

1. 보유기간이 3년 이상인 토지, 건물에 한하여 법 소정 금액 (양도차익 X 보유 연수 X 장기보유 특별공제율을 양도차익에서 공제해주는 제도 
2. 장기 보유한 부동산의 경우 양도차익이 일시에 실현되기 때문에 과도한 세부담이 발생하고, 이러한 세부담을 경감시켜 주기 위해 마련된 제도 

● 장기보유특별공제율 계산 및 공제한도 

구분	표 1 적용	표 2 적용
장기보유특별공제율	2%	4%
공제율 계산	2% * 보유기간	(4%*보유기간) + (4%*거주기간)
공제한도	30% (보유기간 15년)	보유기간 한도 : 40% (보유기간 10년) 거주기간 한도 : 40% (거주기간 10년)
적용대상	표2 적용대상 외	1세대 1주택 (1주택 특례규정 포함 & 2년 이상 거주)

 

● 4% 장기보유특별공제율 적용

• 상생임대주택 4% 장기보유 특별공제율 적용 가능
  1) 상생임대주택은 해당 주택에 거주하지 않았지만 2년 이상 거주한 것으로 보아 4% 장기보유 특별공제율 적용
  2) 다만, 공제율 적용 [(4%*보유기간) + (4%*거주기간)]시 거주기간은 실제 거주한 기간을 적용
  (실제 거주한 기간이 없다면 장기보유특별공제는 보유기간 *4%로 계산) 
                                                                                                 
                                                                                                    ▼
  
  양도일 현재 1 주택인 상생임대주택은 1세대 1 주택 비과세 판단 시 거주요건이 배제되어 대부분 비과세를 적용받을 수 있기 때문에 4% 장기보유 특별공제율 적용은 양도가액 12억 원이 초과하는 상생임대주택에 한하여 적용

구분		일반주택	상생임대주택
양도차익	전체	800,000,000원	800,000,000원
	비과세	600,000,000원	600,000,000원
	과세	200,000,000원	200,000,000원
장기보유특별공제		40,000,000원 (보유, 10년 * 2%)	80,000,000원 (보유, 10년 * 4%) + 거주, 0년*4%

표 설명 : 2014.05년 주택 취득 후 2024년 10월 양도했을 때의 차이 비교 

 

3) 상생임대주택과 거주주택 비과세 특례

• 상생임대주택과 거주주택 비과세 특례와의 관계
  1) 상생임대주택은 2년 거주한 것으로 의제
  2) 일정 요건을 충족한 임대주택을 보유한 상태에서 상생임대주택을 양도할 경우 임대주택은 없는 것으로 보아 상생임대주택에 대해 1세대 1 주택 비과세 적용 

 

2022년 세제개편안 - 종합부동산세